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2010年,龙光地产又多次拿下佛山、南宁等地多个地王项目;2011年,龙光地产将总部搬至深圳,并进入中国地产百强之列;2012年,龙光销售额首次突破百亿大关;由于股市不佳、路演情况不理想等原因,2013年12月,龙光地产终于上市,当年再次以总价6.01亿元,楼面价8753元/平拿下佛山禅城亚艺地块,打破了2009年创鸿城楼面价记录,成为佛山新单价地王。

但也有龙光地产内部人士认为,在房企规模化竞争的今天,并不是依靠深圳几宗地王项目就能赢得规模进阶。“此前龙光地产为了利润率,更倾向于做深圳的项目,毕竟在深圳一个项目就是其他三四线城市数个项目的贡献总合。但龙光地产在长三角、京津冀等区域缺少布局,其在去年5月才首进长三角区域,在浙江省嘉善拿地。想成为深圳首家破千亿的民营企业,龙光地产还需要更加多元化的布局。”(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

“地王专业户”发展史快速扩张五年

期间在2017年,龙光地产走出内地,2月联手合景泰富,击败13家房企,以总价168.55亿港元夺得香港鸭脷洲大型住宅地块,成为当时香港的最高总价地王,打破香港近20年土地总价记录,引得新鸿基的郭炳联连连摇头,称之为“癫价”;5月又连同新加坡南山集团以总价约新币10亿元(约合人民币48亿元)投得位于新加坡Stirling Road的住宅地块。

不过,或许是由于入市时间较预期过晚,错过了深圳楼市最后一波上涨红利,2018年开盘时,该项目售价约4.6万/平方米左右,低于预期。但根据2018年年报,该项目“推盘后市场反应热烈,销售屡创佳绩,成交套数和成交面积都在深圳市场市场位居第一”。2019年11月30日晚,该项目二期开盘后,705套房源全部"秒光”金花股票配资网www.idiocraticpost.com,开盘均价4.8万/㎡金花股票配资网www.idiocraticpost.com,另外需加装修费4500元/㎡。

2007年金花股票配资网www.idiocraticpost.com,龙光建安开始涉足广州、惠州、珠海、中山等地,在珠三角不断布局。2008年,正式更名龙光地产,从有限公司改制为股份有限公司,开始筹备上市事宜。2009年,为筹备上市,龙光集团加快买地步伐,在下半年一个多月时间内接连拿下三处地王——7月17日,击败万科、金地等以7.03亿元拍得东莞新地王;8月21日,以 9.15亿元拍下南宁地王;8月25日,以4.01亿元拍得惠州地王。

1月14日,龙光地产发布公告称,额外发行1.8亿美元优先票据,发行实际利率5.4%,2024年到期(将与1亿美元2024年到期的优先票据合并及构成单一系列)。而在不到一周前的1月8日,龙光地产才刚刚发行一笔3亿美元的优先票据,年息5.75%,2025年到期。1月6日,龙光地产公告称,拟发行10亿元境内公司债券,利率4.8%,2025年到期。

2017年起,粤港澳大湾区成为国家战略级规划地,多年深耕的龙光地产乘上政策东风,开始加大土地投资。当年,公司通过公开市场招拍挂的方式新增建筑面积570万平方米,是2016年的近3倍,年底总土储高达2743万平方米,是2016年底的近2倍,其中大湾区占比64%。

而此前6号线附近拍卖的另一块地楼面价5.7元/㎡,超过龙光地产所拍地块单价的两倍。赖卓斌对比周边在售项目表示,该目的毛利率会超过30%,净利率相信肯定会有10个点以上。“公司计划明年二季度入市,最快明年五一可以入市,开盘售价不会低于5万。整个项目,由于体量非常大,总建筑面积达到了72万平方米,预计到销售周期结束,整体均价会超过6万。”

可以看到,2019年龙光地产增速有所回落。事实上,业内一直认为龙光地产将成为2019年的千亿新贵,其2019年前三季度销售额分别为168亿元、293亿元、299亿元,第四季度仅需完成240亿元即可实现千亿规模,而2018年第四季度销售额为226亿元,难度看起来并不大,但事实上2019年最后一个季度,龙光地产只卖了200亿元。

2000年,纪海鹏开发出占地776亩的城中村改造项目“金禧花园”,这一汕头市当时最具规模、配套最齐全的经济适用型社区,让龙光建安一举成名。随后,龙光建安又迅速在汕头开发了多个项目,在2001年时销售额已经占据汕头房地产市场的1/3,成为当地龙头企业。

1996年,汕头的纪海鹏携手弟弟纪建德,创办龙光集团的前身龙光建安。招股书显示,纪海鹏成立公司的资金,来源于其早年在建筑业务中积累的个人财产。创立之初,纪海鹏并没有做出什么名堂,但其1998年开发的阳光花园二期(一期为1997年开发),创造了“当年开工、当年竣工、当年交房、当年办证”的记录,从诞生起便建立的高周转开发模式,为此后的快速发展奠定了基调。

2014年起,龙光地产展示出对新总部的“占有欲”。当年,整个深圳仅供应1宗居住用地,最终被龙光地产以46.8亿元高价、83.35%的溢价率抢到,同时也创造了龙华新区的新地王。2015年9月,龙光地产又以112.5亿代价收入龙华红山商业地块,创龙华区总价地王;2016年6月,140.6亿斩落深圳光明区“巨无霸”商住用地,刷新全国总价地王记录。2019年6月,在深圳著名“史诗级土拍”上,经过160轮叫价、70分钟角逐,龙光地产以总价65.85亿元拿下龙华宅地,6.31万元\平方米的单价再次夺得地王。

2019年,受政策影响,房地产企业融资压力较大。今年开年后,十天内房企公布的债券融资计划已有近20笔,除龙光外,还包括融创、龙湖、碧桂园、旭辉等。业内人士指出,每年年初都是房企相对较好的融资窗口期。“对于商业银行和资本市场来说,都是以自然年作为周期,每个周期内明显利率先低后高、融资额度先充裕后紧张。因此,大部分房企都在这个时候进行融资。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚称。

2016年至2019年,龙光地产合约销售额分别为287亿元、434亿元、718亿元、960亿元,同比增速分别为40%、51%、65%、38%。2016年至2019年上半年,大湾区销售贡献率分别为60%、64%、60%、53%。

图片来源@unsplash

不过,正如克而瑞研究中心指出,2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,在政策利好下,龙光深耕大湾区的优势突出,增长预期锁定;8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,指明深圳建设全球标杆城市的战略定位,政策利好叠加。随着政策的逐步落地,深圳的资产价值进一步上升,龙光先发优势更加突出,将迎来更大的市场机遇。相信,在以深圳为引领的大湾区市场支撑下,龙光的千亿规模实现在望。

再如,2016年中期业绩会上,龙光地产CFO赖卓斌谈及140亿拿下的光明新区地王时称:“总价确实不低,但单价很划算,楼面价2.7元/㎡,项目属于双地铁的上盖物业,位于轨道13号线和6号线的交汇处,到深圳湾及福田CBD都仅有20分钟的车程。”

2016年中期业绩会上,龙光地产CFO赖卓斌总结了公司保持高利润水平的三点主要原因。首先是土地储备结构集中于深圳及周边,受益于整个深圳市场的高售价;其次,龙光地产信奉高周转打法,拿地后3-4个月后便可动工,6-9个月后已经可以进入预售,降低利息成本;最后,建筑起家的龙光,平均每平方米的建筑成本可以控制在2750元,相较于业内3000/㎡的平均成本,龙光的项目每平方米会多250-200元的利润,这方面将对核心利润率贡献多1-2个点。

此外,同样是受益于深圳房价暴涨,龙光地产2015年超额完成销售任务,实现合约销售205亿元,同比大幅上升54%,毛利率高达30.4%,为全港上市房企中最高者。当年深圳区域的销售贡献率超过43%。尝到甜头的龙光地产继续这一战略,2015年新增项目70%位于深圳。

2017年,龙光地产在深圳区域、大湾区其他区域及汕头区域的业绩贡献分别达到了40.1%、21.2%和20.7%,其中在汕头市场占有率达30%,常年保持第一。在政策红利下,龙光地产2017年提出了2018-2020年业绩复合增长率50%以上、以及3-5年内核心利润行业前十的目标。

而就算是高价夺得的地王项目,龙光地产也受益于房价暴涨而顺利出手。例如2014年的地王项目,拿地时2.5万/㎡的楼面地价直逼周边楼盘单价,然而2015年深圳房价几乎翻倍,2015年底开盘时均价5.5万/㎡,2016全年的成交均价则达到了7.4万元/㎡,到2017年上半年基本售罄时,整体均价高达10万/㎡,龙光地产赚得盆满钵满。

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值得注意的是,虽然龙光地产十多年来拿下多个地王,但平均拿地成本并不高。由于布局较早,龙光地产还凭借差价赚了不少。2007年起,龙光地产就开始在珠三角大量囤地,当时的地价与现在完全不可同日而语,例如2007年龙光拿下惠州龙光城项目时,每平米价格仅300元。

2003年,龙光建安在深圳宝安以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王,正式拉开扩张版图。2004年,又以凭借6.81亿元“地王价”的天湖郦都地块,高调进军佛山。2006年,龙光建安以5.3亿元拿下广西南宁一占地586亩的地块,创下了当时南宁土地公开拍卖成交总价的最高纪录,开启全国性布局,此后在该地块上建设的楼盘普罗旺斯一经面市便备受追捧,在2007-2009年连续三年蝉联南宁楼市单盘销量冠军,是广西楼市史上首个单盘年销售额破10亿元的项目。

对于龙光地产这家已经快速扩张5年的房企而言,年初频繁的融资动作或许意味着,今年仍然是冲规模的一年。2019年,龙光地产由于最后一个季度的掉队憾失冲击千亿的机会。

2018年,龙光通过招拍挂形式新增建筑面积747万平方米,其中67%集中在大湾区;截至年底总土储3626万平方米,其中大湾区占比62%。2019年上半年,龙光通过招拍挂获取土地417万平方米,其中37%位于粤港澳大湾区;截至2019年6月30日,龙光总土储建面为5469万平米,大湾区占比60%。

2013年到2019年上半年,房价不断上涨,而龙光地产的平均拿地成本仅从1045元上升到4204元,其中的秘诀就在于通过并购和旧改低价拿地。这给了龙光地产极大的利润空间,2011年起,龙光地产净资产收益率常年稳定在20%以上,2019年大概率突破30%,这在头部房企业中并不多见。2019年上半年,龙光地产核心利润率高达17.3%,排名前五。

  [提要]2019年,全国16个重点城市写字楼供应总量达672万平方米,较去年全年增长22%。16个重点城市写字楼平均空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。

原标题:2019年券商IPO业务排行榜出炉!东兴证券收入猛增8倍,排名跻身前八,这家券商排名则狂跌8位

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